В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов гражданского оборота. Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены тем, что земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости, а также тем фактом, что при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли как основного средства производства и пространства для социально-экономического развития.

Земля обладает ценностью, отличающейся от ценности обычного имущества, поскольку имущество достаточно быстро изнашивается, устаревает, а земля таким изменениям практически не подвержена.

Посредством сделок с землей осуществляется гражданский оборот земель. Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими сделки с земельными участками, являются Гражданский кодекс Республики Беларусь и Кодекс о земле Республики Беларусь.

В ст.154  Гражданского кодекса Республики Беларусь дается понятие сделки: сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

К сделкам с земельными участками относятся: купля-продажа, мена, аренда, рента, дарение, ипотека, земельный сервитут, сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ.

Поскольку сделка – волевое действие, закон предъявляет ряд требований к сделке и ее участникам.

Сделки с земельными участками должны соответствовать определённым условиям, которые содержатся в Кодексе о земле, Гражданском кодексе, Законе «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» и иных актах законодательства.

Кодекс о земле содержит ряд общих условий, которые должны соблюдаться при совершении сделок с земельными участками и правами на  них. В ст. 48 КоЗ также указаны основания, по которым сделки с земельными участками и правами на них являются недействительными.

В Гражданском кодексе содержатся нормы, указывающие на последствия несоблюдения определённых требований к сделкам.

Общими условиями действительности сделок являются:

• предметом сделки является земельный участок, находящийся в частной собственности, либо право аренды земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В отдельных случаях таким предметом может выступать часть земельного участка;
• совершение сделок с земельными участками и правами на них возможно лишь при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки, т.е.  свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации;
• при совершении сделок с землёй следует соблюдать субъектный состав;
• принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений);
• запрет на изменение целевого назначения;
• сделки с земельными участками и правами на них должны быть заключены в письменной форме и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Законодательство Республики Беларусь, регулирующее вопросы осуществления сделок по отчуждению земельных участков функционирует как единое целое, при этом, действие нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения, направлено на установление и поддержание равновесия в соблюдении интересов отдельных землепользователей и общества в целом.